Wie Sie Zinsen bei der Baufinanzierung sparen

Wo stehen die aktuellen Zinsen?

Aktuell bietet der Baufinanzierungsmarkt einen Top-Zinssatz ab 3,50 % an. 

Im historischen Vergleich sind die aktuellen Bauzinsen immer noch sehr günstig! Im Oktober 2009 lag der Zins für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen bei rund 4,3 %.

Seit dem Jahr 2022 haben sich die Bauzinsen leider mehr als verdreifacht. Für Kaufinteressenten bedeutet das, dass sich die Baufinanzierung deutlich verteuert. Wenn die Bauzinsen steigen, desto größer wird in der Regel auch die Monatsrate und die Zinsbelastung. 

Die gute Nachricht lautet jedoch: Wenn Sie sich mehrere Darlehnsangebote einholen und sorgfältig vergleichen, können Sie oft die Gesamtkosten stark reduzieren. 

Mein Tipp für einen niedrigen Zinssatz

Damit beim Zinsen sparen alles glatt geht, möchten ich vorab klären, dass ein niedriger Zinssatz und eingesparte Zinsen nicht unbedingt immer dasselbe sind. Sie können nämlich durch einen geringen Zinsaufschlag bei Ihrem Darlehen am Ende der Finanzierung auch Zinsen sparen. Denn durch beispielsweise eine lange Zinsfestschreibung können Sie das Zinsänderungsrisiko ausgleichen.

Auf diese Wechselwirkungen gehe ich in den folgenden Finanzierungstipps genauer ein.

1.    Bringen Sie genügend Eigenkapital ein

Für einen niedrigen Zinssatz ist das Verhältnis zwischen Hausfinanzierung und den eigenen finanziellen Mitteln sehr wichtig. Desto mehr Eigenkapital Sie beim Haus -oder Wohnungskauf einbringen, desto niedriger ist das Darlehen und desto niedriger sind die gesamten Zinskosten, die Sie zahlen müssen.

Als Mindesthöhe für Eigenkapital empfehlen ich, die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintragung und eventuelle Maklerkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Diese betragen in etwa 10 bis 15 % der Kauf- oder Baukosten. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel zu bekommen, aber das erhöht den Zinssatz ungemein.

Eigenkapital ist nicht nur das Geld, dass Sie auf dem Bankkonto haben, sondern auch bereits vorhandene Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere oder Aktien.

2.    Kennen Sie Ihr eigenes Budget

Beim Haus -oder Wohnungskauf zahlt sich immer eine gute Vorbereitung aus. Denn wenn Sie bei der Finanzierung Zinsen sparen wollen, ist das aller Wichtigste, dass Sie Ihr eigenes Kaufbudget kennen. Sie sollten unbedingt wissen, wie hoch Ihr Finanzierungsvolumen ist, um nicht zu viel Darlehen aufzunehmen und dadurch noch höhere Kosten zu haben. Wenn Sie wissen möchten, wie viel Darlehen Sie sich leisten können, kommen Sie gerne auf mich zu.

Weiterhin sparen Sie durch eine gut geplante Immobilie auch dahingehend Zinsen, als dass Banken es gut finden, wenn Ihr Vorhaben zu Ihrer Kreditwürdigkeit passt. Das wird in der Regel mit einem besseren Zinssatz belohnt.

3.    Wählen Sie die passende Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung regelt, wie lange Sie sich den aktuellen Zinssatz in Ihrer Baufinanzierung sichern. Das heißt konkret: Je länger die Sollzinsbindung, desto länger finanzieren Sie Ihren Kredit mit demselben Zinssatz. 

Wenn Sie bei der Sollzinsbindung Zinsen sparen möchten, sollte sie so kurz wie möglich sein. Die kürzeste Sollzinsbindung ist 5 Jahre. Eine kurze Zinsbindung ist deshalb so günstig, weil eine Bank in dieser Zeitspanne, dass Zinsänderungsrisiko noch relativ gut kalkulieren kann. Bei langen Zinsbindungen ist dies leider nicht leicht kalkulierbar. Deshalb verlangen sie Zinsaufschläge, um das Risiko zu minimieren.

Ich empfehle meinen Mandanten immer eine lange Sollzinsfestschreibung, da sie mit einer langen Zinsbindung auch die Planungssicherheit Ihrer eigenen Finanzen erhöhen. Meine Mandanten wissen genau, welchen Zinssatz Sie in beispielsweise 15 oder 20 Jahren zahlen. Sie minimieren damit dasZinsänderungsrisiko für die Laufzeit Ihrer Finanzierung. Damit können Sie dann Zinsen sparen, wenn der Zinssatz am Zinsmarkt deutlich höher ist als beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung.

4.    Bringen Sie Eigenleistung ein

Damit man beim Finanzierungsdarlehen Zinsen spart, könnten Sie einige Arbeiten am oder im Haus auch im Rahmen von Eigenleistung selbst erledigen. Eigenleistungen werden bis zu einer gewissen Höhe als Eigenkapital angerechnet. Dies senkt die benötigte Darlehenssumme und so auch den Zinssatz.

Bitte überschätzen Sie sich nicht bei der Eigenleistung. Führen Sie nur die Arbeiten selbst an ihrem Haus aus, bei denen nicht viel passieren kann oder für die Sie qualifiziert sind. Streichen, Tapezieren oder Laminatverlegen sind Arbeiten, die Sie gut in Eigenregie erbringen können.

5.    Wählen Sie eine passgenaue Tilgung

Banken mögen sichere Finanzierungen und liquide Kundschaft, denn dadurch sinkt das Risiko von Zahlungsausfällen auf Seiten der Bank. 

Neben den bereits genannten Tipps gehört auch die Höhe der Tilgung zu den Merkmalen für eine solide Baufinanzierung. Die Tilgung ist neben dem Sollzinssatz verantwortlich für die Höhe Ihrer monatlichen Rate. Diese sollte nicht zu niedrig und nicht zu hoch sein, jedoch passend zu ihrem Haushaltsausgaben.

Eine kleine Tilgung sorgt zwar für eine niedrige Rate, aber gleichzeitig auch für eine sehr lange Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung. Je länger Sie Ihren Kredit abzahlen, desto höher werden die Kosten der Finanzierung. Bei Umschuldungen droht ein Zinsänderungsrisiko, welches Ihr Darlehen unnötig verteuert. Eine höhere Tilgung bedeutet dagegen in der Regel eine größere Monatsrate. Doch dafür fallen weniger Zinsen an und Sie zahlen den Kredit schneller an die Bank zurück.

Tipp für die richtige Tilgungshöhe:

Bei der Monatsrate gilt im Übrigen, dass sie 35 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Darunter versteht man alle Einkünfte eines Haushaltes nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen. So tilgen Sie ausreichend hoch und können sich dennoch ohne weiteres Ihren restlichen Lebensunterhalt leisten.

6.    Nutzen Sie staatliche Förderungen um Zins zu sparen

Es gibt in Deutschland über 6000 Förderangebote. Diese erstrecken sich zum Beispiel auch auf den energieeffizienten Neubau oder die Modernisierung von Altbauten. Förderungen in Form eines KFW-Darlehens können den Gesamtzinssatz Ihrer Baufinanzierung erheblich reduzieren. Diese Förderungen werden staatlich unterstützt, wodurch der Zinssatz niedrig ist. Für Banken besteht bei diesen Förderungen meist nur ein geringes Risiko, weil die hauptsächliche Haftung bei einem Kreditausfall die KFW übernimmt. Es dient hierbei als Zusatz zur Gesamtfinanzierung.

7.    Beachten Sie Sonderleistungen von Banken 

Sonderleistungen bei einem Immobilienkredit können den Zinssatz in die Höhe treiben. Diese machen aber unter Umständen Sinn, denn sie gestalten die Finanzierung sehr flexibel und können einen positiven Effekt haben. Eine Sondertilgungsoption, ein Tilgungssatzwechsel oder eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit sind zum Beispiel Sonderleistungen von Banken. Wenn Sie den Zinssatz klein halten wollen, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass diese Zusatzleistungen keine Kosten verursachen oder die Extras komplett streichen.

• Sondertilgung & Tilgungssatzwechse.

Eine Sondertilgung sorgt dafür, dass Sie Ihr Darlehen durch Extrazahlungen schneller abbezahlen und dadurch Zinsen sparen. Mit einem Tilgungssatzwechsel können Sie die Tilgung an Ihre neue finanzielle Lebenssituation anpassen. Auch hierbei sind Sie schneller schuldenfrei und zahlen insgesamt weniger Zinsen an die Bank.

• Bereitstellungszinsen

Die bereitstellungszinsfreie Zeit kann bei einem Neubauprojekt sehr wichtig werden. Kommt es zu Bauverzögerungen, kann die Bank von Ihnen Entschädigungszahlungen verlangen. Haben Sie eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit im Darlehensvertrag vereinbart, müssen Sie unter Umständen keine Bereitstellungszinsen bei Bauverzögerungen zahlen und das kann effektiv Zinsen sparen.

• Zinssicherung

Um sich momentan noch günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern, gibt es weitere Möglichkeiten. So können Sie zum Beispiel einen Bausparvertrag abschließen oder sich die aktuellen Zinsen mit einem Forward-Darlehen für später sichern.

Ein Bausparvertrag eignet sich, um Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie anzusparen oder zum Beispiel eine spätere Modernisierung Ihrer Immobilie zu finanzieren. Ein Vorausdarlehen kann sich auch lohnen. Aktuell sind die Darlehenszinsen vieler Bausparverträge noch deutlich niedriger als die Bauzinsen. So gibt es derzeit noch Bauspartarife am Markt mit einem Sollzins zwischen 1 und 3 %. Schließen Sie also jetzt ein Darlehen ab, sichern Sie sich die heutigen Zinsen und sind nicht dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Steht in den nächsten Jahren Ihre Anschlussfinanzierung an, können Sie ein Forward-Darlehen abschließen, um sich die Zinsen von heute zu sichern. Steigende Sollzinsen können Ihnen so nichts mehr anhaben. Für diese finanzielle Sicherheit fällt ein Zinsaufschlag an, der je nach Abschlusszeitpunkt des Forward-Darlehens variiert. 

9.    Verschaffen Sie sich einen Marktüberblick und vergleichen Sie Angebote

Den besten Zinssatz am Markt erhalten Sie nicht nur durch eigenes Zutun oder Verhandlungsgeschick, sondern auch, wenn Sie den richtigen Zeitpunkt auf dem Finanzmarkt abpassen. Informieren Sie sich über die aktuelle Zinslage und wie sich die Bauzinsen in den nächsten Wochen und Monaten entwickeln könnten. Dadurch werden Sie in die Lage versetzt, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen zu können und den richtigen Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung abzupassen.

Je mehr Bankanbieter Sie vergleichen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit für den besten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung. Nutzen Sie unseren Service für einen genauen Marktüberblick. Wie Sie bis hierhin schon merken, ist Zinssatz nicht gleich Zinssatz und auch ein Zinsaufschlag kann am Ende dafür sorgen, dass Sie Zinsen sparen. Eine umfangreiche Beratung ist daher unerlässlich, damit Sie Ihre passgenaue Baufinanzierung erhalten. Denn die billigste Finanzierung ist nicht auch automatisch die beste Baufinanzierung für Sie. Ich helfe Ihnen kostenlos und unverbindlich bei der Suche nach einem geeigneten Finanzierungspartner.